오등봉공원 민간특례 사업 조감도 © JIBS 제주방송
원희룡 국토교통부 후보자가 제주지사 시절 추진한 오등봉공원 민간특례가 사업의 전환점을 맞았습니다.
사업의 '뇌관'으로 불려온 토지보상비가 공개돼 토지주들에게 전달된겁니다.
철저히 숨겨져 온 오등봉 토지보상비
모든 사업에는 절차가 있고, 그 절차의 원칙이 되는 지침이 있습니다.
오등봉공원 민간특례 사업 역시 마찬가지로 지침이 있습니다. 2019년 11월에 만들어졌는데. 이 지침은 정교하게 만들어진게 아닙니다. 시간이 없다는 이유로 서둘러 만들어졌는데, 가장 문제가 됐던 것은 토지보상비였습니다.
지침상 토지보상비는 당시 2019년의 공시지가 5배를 적용한 1,532억 원입니다. 5배로 정한 기준은 없습니다. 당시 공무원들이 '어림 짐작'으로 잡은겁니다. 이 금액으로 사업자 모집을 했고, 사업자들은 이 지침을 바탕으로 계획서를 만들었습니다.
공시지가 5배는 '눈속임'
당시는 사업예정지에서 길 하나만 건너면 보존녹지라도 많게는 10배의 가격차이를 보이고 있어 토지주들로부터 현실성이 떨어진다는 지적을 받아왔습니다. 사업을 호의적으로 보는 토지주들조차 그랬습니다.
왜냐하면 실제 감정을 하면 그 가격은 크게 뛸 것이기 때문에 사업자들은 그만큼 수익성이 떨어져 사업에 손을 뗄 것을 우려했기 때문입니다. 실제 지침에서도 토지보상 등의 이유로 사업비가 오를 경우 그것은 온전히 사업자가 부담토록 했기 때문입니다.
처음부터 고분양가 아파트 염두
하지만 제주도는 이런 토지주들의 반발에 "아파트 분양가를 높여주면 된다"고 말한 녹취가 JIBS 보도로 공개돼 한차례 파장이 일었었습니다.
민간특례 사업으로 지어지는 아파트는 분양가 상한제 적용도 받지 않기 때문에 지침은 다 보여주기 식이고 결국 고분양가 아파트를 위한 사업이 아니냐는 논란이 일었죠.
이 1,532억 원은 오등봉 민간특례 사업 내내 꼬리표처럼 따라 붙었습니다. 하지만 사업을 맡은 제주시는 "아직 감정이 이뤄지지 않았기 때문에 1,532억 원이 문제라고 할 수 없다"는 입장으로 2년을 버텨왔고, 사업 고시까지 성공합니다.
토지감정, 시작부터 끝까지 '잡음'
그렇게 토지감정은 최대한 미뤄왔지만, 감정을 하는 순간마저 잡음이 끊이지 않았습니다. 토지감정은 난항을 거듭하며 연기에 연기를 거듭했고, 토지주들은 자신들의 내세운 감정평가사를 내세우기도 했습니다.
그렇게 우여곡절을 거쳐 지난해 감정평가가 이뤄졌지만, 그 역시도 4개월여 공개되지 않고 있었습니다.
이유는 여러가지가 있겠지만 그 가운데 하나는 도의회로부터 공유재산심의를 받아야했기 때문입니다. 이 심의 문서에는 토지보상비가 적혀야 하는데, 감정가로 작성이 되면 문제가 커지기 때문에 감정가를 숨기고 사실상 '허수'인 1,532억 원으로 밀어부친겁니다.
하지만 이제 더는 미룰 수가 없게 됐습니다. 지난 22일 사업자인 오등봉 컨소시엄으로부터 토지보상비 예치가 마무리 됐고, 어제(25일) 230여명의 토지주들에게 개별적으로 토지보상비를 통보했습니다. 이 과정에서 그동안 베일에 가려져 온 보상비가 공개됐습니다.
토지보상비 2,380억 원.. 문제 없을까?
공개된 토지보상비는 2,380억 원입니다. 지난해 감정평가사 3곳에서 책정한 금액의 평균으로, 지난 2020년 7월 사업이 고시된지 1년 9개월 만입니다.
1,532억 원과 비교하면 55.4%인 848억 원 높아진 금액입니다. 1.5배나 차이를 보이고 있죠. 일단 주먹구구로 만들어진 1,532억 원은 허무맹랑한 수치였고, 이 1,532억원으로 지나 온 사업평가는 무색해졌습니다. 차이가 너무 큰 것이죠.
사업지 내 사유지 3.3㎡로 보면 174만 원 정도인데, 토지별로 편차가 커서 '이정도구나' 정도지 큰 의미는 없습니다. 실거래가도 토지마다 차이가 크기 때문입니다.
제주시는 우선 다음달 30일까지를 1차 보상협의 기간으로 정하고, 이 기간에 토지를 팔 의향이 있는 토지주들로부터 토지를 매입할 계획입니다.
기한은 2차, 3차 더 늘어나겠지만 50% 정도가 되면 토지수용에 나설 계획입니다. 법적으로 50%를 채우진 않아도 되지만, 통상적으로 협의 과정에서 50% 정도는 채우곤 합니다.
토지주 반발 계속.. 대응은?
사업이 논란이 되고 있지만, 일단 추진을 위해 가장 중요한 것은 토지주들입니다.
오등봉 토지주들은 비상대책위원회를 만들어 집단 대응을 해 왔지만 원희룡 전 제주지사가 국토교통부 장관 후보자가 되자 분위기는 복잡 미묘한 상태입니다. 국토부에서도 사업에 문제가 없다고 했기 때문이죠.
어쨌든 이 감정가를 그대로 받아들일 토지주도 있을 것이고 반발하는 토지주도 있을겁니다. 비대위에서는 감정가에 이의를 가진 토지주들을 모아 집단 대응에 나설 계획입니다.
오등봉공원과 쌍둥이로 진행된 중부공원과도 공동대응을 할 계획이었지만, 오등봉공원이 감정가를 숨길 동안 중부공원은 토지매수에 나선 상황이라 공동대응은 타이밍상 좀 '어정쩡'하게 된 상태긴 합니다.
중부공원 토지주들은 감정가에 강한 불만을 드러내고 있지만 문제를 제기하기 위한 핵심인 '비교표준지' 주소를 제주시가 개인정보 보호를 이유로 철저하게 숨기고 있어 대응에 어려움을 겪고 있는 것으로 전해졌습니다.
이대로 논란 속 진행? 남은 쟁점은
원희룡 후보자가 제주지사 시절과 연계된 과거 논란 외에 미래를 봤을 때 가까운 시일 안에 예상되는 쟁점은 크게 3가지 입니다.
첫째는 앞서 말한 토지주들의 반발이고, 둘째는 제주환경운동연합 등이 제주시가 전략환경영향평가 절차를 위반했다며 법원에 낸 실시계획인가 무효확인 소송입니다. 첫 변론은 다음달 31일로 돼 있습니다.
지난해 10월 21일 소장 접수 후 7개월만입니다. 제주시는 소송에 대해 극도로 민감한 반응을 보이면서도, 소송과는 별개로 사업은 예정대로 추진하겠다는 입장입니다.
다만 어떤 결과가 나오든 대법원까지 가게되면 몇 년의 시간은 걸릴 것이기 때문에 그 사이 사업은 상당부분 진행될 가능성도 높습니다.
원희룡 청문회 끝나도 논란 계속
마지막 셋째는 도의회에 묶여 있는 공유재산 심의입니다. 환경영향평가만큼의 영향력은 없지만 토지 매입 등을 하기 위해 필요한 절차라 도의회를 거치긴 해야합니다.
현재 제11대 도의회가 오등봉 민간특례 환경영향평가를 별 문제 없이 통과시켰고, 그 이후 여러 문제가 터져나오면서 '거수기'란 호된 역풍을 맞았습니다.
그래서 공유재산심의를 맡은 행정자치위원회는 이 안건에 대한 심의 일정을 잡고 있지 않습니다. 사실상 지방선거를 앞두고 사실상 제11대 도의회가 문을 닫았다고도 보여져 안건이 폐기되고 다시 심의를 요청해야할 수 있지만, 제11대 의회가 문을 닫기 전 갑작스래 통과시킬 가능성도 없진 않습니다.
다만 이 심의 요청 자료가 '1,532억 원'을 기준으로 잡혀 있어 사실상 아무런 의미 없는 '페이퍼'가 됐다는데 있습니다.
이대로 의미 없는 서류를 놓고 보여주기식 심의를 할 것이냐. 자료 제출을 다시 받아 제대로 된 심의를 할 것이냐는 전적으로 의회의 의지에 달렸습니다. 현재 제주시는 이 문제를 알면서도 반드시 다시 고쳐서 내야 한다는 규정은 없다며 뭉쓰는 분위기입니다.
새로운 논란은 계속 터져나오겠지만 최소 이 3가지 쟁점은 원희룡 후보자의 청문회가 끝난 뒤에도 제주에서 이어질 논란이기 때문에 앞으로 들어설 도정과 도의회에서도 관심을 가질 수 밖에 없는 상황입니다.
JIBS 제주방송 이효형 (getstarted@hanmail.net) 기자
<저작권자 © JIBS 제주방송, 무단 전재 및 재배포 금지>
사업의 '뇌관'으로 불려온 토지보상비가 공개돼 토지주들에게 전달된겁니다.
철저히 숨겨져 온 오등봉 토지보상비
모든 사업에는 절차가 있고, 그 절차의 원칙이 되는 지침이 있습니다.
오등봉공원 민간특례 사업 역시 마찬가지로 지침이 있습니다. 2019년 11월에 만들어졌는데. 이 지침은 정교하게 만들어진게 아닙니다. 시간이 없다는 이유로 서둘러 만들어졌는데, 가장 문제가 됐던 것은 토지보상비였습니다.
지침상 토지보상비는 당시 2019년의 공시지가 5배를 적용한 1,532억 원입니다. 5배로 정한 기준은 없습니다. 당시 공무원들이 '어림 짐작'으로 잡은겁니다. 이 금액으로 사업자 모집을 했고, 사업자들은 이 지침을 바탕으로 계획서를 만들었습니다.
공시지가 5배는 '눈속임'
당시는 사업예정지에서 길 하나만 건너면 보존녹지라도 많게는 10배의 가격차이를 보이고 있어 토지주들로부터 현실성이 떨어진다는 지적을 받아왔습니다. 사업을 호의적으로 보는 토지주들조차 그랬습니다.
왜냐하면 실제 감정을 하면 그 가격은 크게 뛸 것이기 때문에 사업자들은 그만큼 수익성이 떨어져 사업에 손을 뗄 것을 우려했기 때문입니다. 실제 지침에서도 토지보상 등의 이유로 사업비가 오를 경우 그것은 온전히 사업자가 부담토록 했기 때문입니다.
처음부터 고분양가 아파트 염두
하지만 제주도는 이런 토지주들의 반발에 "아파트 분양가를 높여주면 된다"고 말한 녹취가 JIBS 보도로 공개돼 한차례 파장이 일었었습니다.
민간특례 사업으로 지어지는 아파트는 분양가 상한제 적용도 받지 않기 때문에 지침은 다 보여주기 식이고 결국 고분양가 아파트를 위한 사업이 아니냐는 논란이 일었죠.
이 1,532억 원은 오등봉 민간특례 사업 내내 꼬리표처럼 따라 붙었습니다. 하지만 사업을 맡은 제주시는 "아직 감정이 이뤄지지 않았기 때문에 1,532억 원이 문제라고 할 수 없다"는 입장으로 2년을 버텨왔고, 사업 고시까지 성공합니다.
토지감정, 시작부터 끝까지 '잡음'
그렇게 토지감정은 최대한 미뤄왔지만, 감정을 하는 순간마저 잡음이 끊이지 않았습니다. 토지감정은 난항을 거듭하며 연기에 연기를 거듭했고, 토지주들은 자신들의 내세운 감정평가사를 내세우기도 했습니다.
그렇게 우여곡절을 거쳐 지난해 감정평가가 이뤄졌지만, 그 역시도 4개월여 공개되지 않고 있었습니다.
이유는 여러가지가 있겠지만 그 가운데 하나는 도의회로부터 공유재산심의를 받아야했기 때문입니다. 이 심의 문서에는 토지보상비가 적혀야 하는데, 감정가로 작성이 되면 문제가 커지기 때문에 감정가를 숨기고 사실상 '허수'인 1,532억 원으로 밀어부친겁니다.
하지만 이제 더는 미룰 수가 없게 됐습니다. 지난 22일 사업자인 오등봉 컨소시엄으로부터 토지보상비 예치가 마무리 됐고, 어제(25일) 230여명의 토지주들에게 개별적으로 토지보상비를 통보했습니다. 이 과정에서 그동안 베일에 가려져 온 보상비가 공개됐습니다.
토지보상비 2,380억 원.. 문제 없을까?
공개된 토지보상비는 2,380억 원입니다. 지난해 감정평가사 3곳에서 책정한 금액의 평균으로, 지난 2020년 7월 사업이 고시된지 1년 9개월 만입니다.
1,532억 원과 비교하면 55.4%인 848억 원 높아진 금액입니다. 1.5배나 차이를 보이고 있죠. 일단 주먹구구로 만들어진 1,532억 원은 허무맹랑한 수치였고, 이 1,532억원으로 지나 온 사업평가는 무색해졌습니다. 차이가 너무 큰 것이죠.
사업지 내 사유지 3.3㎡로 보면 174만 원 정도인데, 토지별로 편차가 커서 '이정도구나' 정도지 큰 의미는 없습니다. 실거래가도 토지마다 차이가 크기 때문입니다.
제주시는 우선 다음달 30일까지를 1차 보상협의 기간으로 정하고, 이 기간에 토지를 팔 의향이 있는 토지주들로부터 토지를 매입할 계획입니다.
기한은 2차, 3차 더 늘어나겠지만 50% 정도가 되면 토지수용에 나설 계획입니다. 법적으로 50%를 채우진 않아도 되지만, 통상적으로 협의 과정에서 50% 정도는 채우곤 합니다.
토지주 반발 계속.. 대응은?
사업이 논란이 되고 있지만, 일단 추진을 위해 가장 중요한 것은 토지주들입니다.
오등봉 토지주들은 비상대책위원회를 만들어 집단 대응을 해 왔지만 원희룡 전 제주지사가 국토교통부 장관 후보자가 되자 분위기는 복잡 미묘한 상태입니다. 국토부에서도 사업에 문제가 없다고 했기 때문이죠.
어쨌든 이 감정가를 그대로 받아들일 토지주도 있을 것이고 반발하는 토지주도 있을겁니다. 비대위에서는 감정가에 이의를 가진 토지주들을 모아 집단 대응에 나설 계획입니다.
오등봉공원과 쌍둥이로 진행된 중부공원과도 공동대응을 할 계획이었지만, 오등봉공원이 감정가를 숨길 동안 중부공원은 토지매수에 나선 상황이라 공동대응은 타이밍상 좀 '어정쩡'하게 된 상태긴 합니다.
중부공원 토지주들은 감정가에 강한 불만을 드러내고 있지만 문제를 제기하기 위한 핵심인 '비교표준지' 주소를 제주시가 개인정보 보호를 이유로 철저하게 숨기고 있어 대응에 어려움을 겪고 있는 것으로 전해졌습니다.
이대로 논란 속 진행? 남은 쟁점은
원희룡 후보자가 제주지사 시절과 연계된 과거 논란 외에 미래를 봤을 때 가까운 시일 안에 예상되는 쟁점은 크게 3가지 입니다.
첫째는 앞서 말한 토지주들의 반발이고, 둘째는 제주환경운동연합 등이 제주시가 전략환경영향평가 절차를 위반했다며 법원에 낸 실시계획인가 무효확인 소송입니다. 첫 변론은 다음달 31일로 돼 있습니다.
지난해 10월 21일 소장 접수 후 7개월만입니다. 제주시는 소송에 대해 극도로 민감한 반응을 보이면서도, 소송과는 별개로 사업은 예정대로 추진하겠다는 입장입니다.
다만 어떤 결과가 나오든 대법원까지 가게되면 몇 년의 시간은 걸릴 것이기 때문에 그 사이 사업은 상당부분 진행될 가능성도 높습니다.
원희룡 청문회 끝나도 논란 계속
마지막 셋째는 도의회에 묶여 있는 공유재산 심의입니다. 환경영향평가만큼의 영향력은 없지만 토지 매입 등을 하기 위해 필요한 절차라 도의회를 거치긴 해야합니다.
현재 제11대 도의회가 오등봉 민간특례 환경영향평가를 별 문제 없이 통과시켰고, 그 이후 여러 문제가 터져나오면서 '거수기'란 호된 역풍을 맞았습니다.
그래서 공유재산심의를 맡은 행정자치위원회는 이 안건에 대한 심의 일정을 잡고 있지 않습니다. 사실상 지방선거를 앞두고 사실상 제11대 도의회가 문을 닫았다고도 보여져 안건이 폐기되고 다시 심의를 요청해야할 수 있지만, 제11대 의회가 문을 닫기 전 갑작스래 통과시킬 가능성도 없진 않습니다.
다만 이 심의 요청 자료가 '1,532억 원'을 기준으로 잡혀 있어 사실상 아무런 의미 없는 '페이퍼'가 됐다는데 있습니다.
이대로 의미 없는 서류를 놓고 보여주기식 심의를 할 것이냐. 자료 제출을 다시 받아 제대로 된 심의를 할 것이냐는 전적으로 의회의 의지에 달렸습니다. 현재 제주시는 이 문제를 알면서도 반드시 다시 고쳐서 내야 한다는 규정은 없다며 뭉쓰는 분위기입니다.
새로운 논란은 계속 터져나오겠지만 최소 이 3가지 쟁점은 원희룡 후보자의 청문회가 끝난 뒤에도 제주에서 이어질 논란이기 때문에 앞으로 들어설 도정과 도의회에서도 관심을 가질 수 밖에 없는 상황입니다.
JIBS 제주방송 이효형 (getstarted@hanmail.net) 기자
<저작권자 © JIBS 제주방송, 무단 전재 및 재배포 금지>
