30억이면 송파·용산까지, 50억이면 강남·서초…초고가 보유세 기준, 과세 지도 가른다
정부가 이달 말 세제개편안 발표를 앞두고 초고가 1주택 보유세 강화 방안을 검토하면서, ‘초고가’를 어디부터 볼 것인지가 최대 쟁점으로 떠올랐습니다. 시가 30억 원 기준으로 하면 강남 3구와 용산을 넘어 영등포·양천·성동 등 서울 주요 지역까지 포함될 것으로 나타났습니다. 이를 50억 원으로 높이면 최근 거래 기준으로 과세 영향은 강남·서초의 최상위 주택시장에 집중됩니다. 서울 집값이 오르면서 30억 원대 거래가 여러 상급지로 퍼진 만큼, 정부가 선택하는 가격에 따라 보유세 강화의 대상과 파장이 크게 갈릴 것으로 전망됩니다. ■ 서울 거래 4.5%가 30억 이상… 50억 넘으면 0.8% 17일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월 1일부터 7월 16일까지 서울에서 신고된 아파트 거래는 취소 건을 제외하고 4만 264건으로 파악됐습니다. 이 가운데 30억 원 이상 거래는 1,823건으로 전체의 4.5%를 차지했습니다. 50억 원 이상은 320건으로 0.8%였습니다. 30억 원 이상 거래는 강남구가 590건으로 가장 많았고 송파구 467건, 서초구 463건, 용산구 145건 순이었습니다. 이들 4개 자치구에서 서울 전체 30억 원 이상 거래의 91.3%가 이뤄졌습니다. 나머지 지역에서도 영등포구 60건, 양천구 40건, 성동구 20건, 강동구와 광진구 각 10건, 종로구 9건, 동작구와 마포구 각 4건이 거래됐습니다. 30억 원 이상 아파트가 서울 전체로는 많지 않지만, 거래 지역은 이미 강남권 밖까지 넓어진 모습입니다. ■ 50억 넘는 거래 88%가 강남·서초 가격대를 50억 원 이상으로 올리면 분포는 크게 좁아집니다. 전체 320건 가운데 강남구와 서초구에서 이뤄진 거래가 282건으로 88.1%를 차지했습니다. 용산구는 18건, 송파구 8건, 성동구 6건, 종로구 4건, 영등포구 2건이었습니다. 30억 원 이상 거래가 확인된 양천·강동·광진·동작·마포구에서는 50억 원 이상 거래가 없었습니다. 30억 원을 초고가 기준으로 채택하면 보유세 논의가 서울의 주요 상급 주거지로 번질 수 있지만, 50억 원을 적용하면 강남·서초의 일부 고가 단지가 사실상 중심 대상이 됩니다. ■ 송파 거래 5건 중 1건 30억 넘어 30억 원이라는 가격의 시장 내 위상도 달라지고 있습니다.서울 아파트 거래에서 30억 원 이상이 차지하는 비중은 2023년 2.6%에서 2024년 4.3%, 2025년 4.9%로 높아졌습니다. 올해는 7월 16일까지 4.5%를 기록했습니다. 지역별로 보면 변화 폭이 더 컸습니다. 송파구의 30억 원 이상 거래 비중은 2023년 1.8%에서 2024년 3.6%, 2025년 12.4%로 오른 데 이어 올해 19.6%까지 높아졌습니다. 올해 송파구에서 거래된 아파트 5건 가운데 1건가량이 30억 원을 넘었습니다. 강남구는 전체 거래의 37.4%, 서초구는 36.0%, 용산구는 24.3%가 30억 원 이상이었습니다. 서울 전체로 보면 상위 5%에 못 미치는 가격대지만, 일부 지역에서는 더 이상 예외적인 거래로만 보기 어려워집니다. 30억 원을 과세 강화 출발점으로 잡을 경우 대상이 예상보다 넓다는 지적이 나오는 배경입니다. ■ 이 대통령 “30억은 너무 가혹… 50억인 줄” 초고가 주택 기준에 대한 논의는 이재명 대통령이 지난 14일 국무회의에서 이른바 ‘똘똘한 한 채’의 보유세 문제를 언급하면서 구체화됐습니다. 이 대통령은 유튜브 생중계 댓글을 통해 초고가 주택 기준에 대한 의견을 받은 뒤, 30억 원이라는 답변이 많다는 보고에 “너무 가혹한 것 아니냐”며 “한 50억 원 할 줄 알았다”고 말했습니다. 공동주택 공시가격 현실화율 69%를 적용하면 시세 50억 원은 공시가격 약 34억5,000만 원에 해당합니다. 현행 세법에는 초고가 주택을 따로 규정한 가격 기준이 없습니다. 정부 안팎에서는 종합부동산세 과세표준의 상위 구간을 세분화하거나 별도의 초고가 구간을 신설하는 방안 등이 거론되고 있습니다. ■ 전문가도 40억·50억으로 의견 갈려 전문가들 사이에서도 적정 가격을 두고 견해가 엇갈리고 있습니다. 지난 16일 열린 부동산 세제 국민 의견 경청 토론회에서 이광수 ‘광수네복덕방’ 대표는 초고가 주택 기준으로 시가 40억 원을 제시했습니다. 심충진 건국대 교수는 시가 50억 원 주택에 공시가격 현실화율을 적용하면 공시가격이 35억 원 안팎이라며, 이보다 비싼 주택은 종합부동산세 공제 적용률을 단계적으로 낮추는 방안을 제안했습니다. 정부는 23일 대통령 주재 국민 대토론회에서 관련 의견을 추가 수렴한 뒤 이달 말 세제개편안을 발표할 예정입니다.
2026-07-17
제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr)
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