10년 만에 비중 40% 복원.. 층간소음·주차난도 재건축 사유로 인정
오는 6월부터 아파트 재건축 기준이 대대적으로 바뀝니다. 이름부터 ‘정밀안전진단’이 아닌 ‘재건축 진단’으로 바뀌며, 판단 기준도 ‘안전성’보다 ‘주거환경’이 더 중요해집니다.

‘무너지지 않아도, 불편하면 바꾼다’는 새로운 정비 원칙이 도입되며, 당장 붕괴 위험이 없더라도 층간소음·주차난이 심한 아파트는 재건축 대상에 한 발 더 가까워집니다.

국토교통부는 17일 ‘주택 재건축 판정을 위한 재건축 진단 기준’ 개정안을 행정예고하며, 오는 6월 4일부터 정식 시행에 들어간다고 밝혔습니다.


핵심은 평가 항목 비중 변화입니다. 

기존 안전진단은 구조 안전성 30%, 주거환경 30%, 설비 노후도 30%, 비용 분석 10%를 기준으로 삼았지만, 앞으로는 비용 분석을 제외하고 주거환경 40%, 구조 안전성 30%, 설비 노후도 30%로 조정됩니다.

주거환경 평가 비중이 40%로 확대되는 건 2015년 이후 처음입니다. 
다시 말해, ‘재건축이 필요한가’ 판단 근거가 노후화된 구조물 자체보다 ‘사는 데 얼마나 불편한가’로 이동하는 구조입니다.

특히 층간소음, 주차난, 지하 주차장 유무, 단지 내 녹지율, 환기 설비, 승강기 설치, 대피 공간 및 방범시설 등 실질적인 주거 만족도 요인이 재건축 진단 점수를 좌우하게 됩니다.

기존에는 구조적 위험이 뚜렷해야 재건축 진단 통과가 가능했지만, 이제는 “지금 당장 무너지지 않더라도, 살아가기 불편한 아파트는 재건축 대상이 된다”는 판단이 제도에 반영되는 셈입니다.

절차도 한층 완화됩니다. 앞으로는 준공 30년 이상 아파트의 경우, 재건축 진단을 통과하지 않아도 추진위원회 구성과 조합 설립이 가능해집니다. 


본격적인 사업 추진 전인 ‘사업 시행계획 인가’ 단계에서만 진단을 받으면 됩니다.

이제 진입 장벽이 낮아진 만큼, 서울 강남권은 물론 1기 신도시, 수도권 노후 단지 등 대규모 재건축 추진 움직임에 불이 붙을 가능성이 큽니다.

한편, 같은 날 국토부는 재개발 착수 기준도 손질했습니다. 오는 6월부터는 무허가 건축물도 ‘노후·불량 건축물’로 인정돼 재개발 정비구역 지정 요건에 포함됩니다.

현재 재개발은 해당 구역의 60% 이상이 노후·불량 건축물일 때 가능하지만, 그동안 무허가 건물은 포함되지 않아 추진이 지연되는 사례가 많았습니다. 

이에 정부는 1989년 1월 24일 이전부터 존재한 무허가 건축물은 노후도 산정에 포함하기로 했습니다.
이는 공공주택특별법과 토지보상법에서 이미 보상 대상으로 포함한 시점에 맞춘 조치로, 정비구역 지정의 걸림돌을 제거하고 재개발 활성화를 유도하겠다는 뜻으로 풀이되고 있습니다.


JIBS 제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr) 기자
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