외국인 ‘규제 회피’ 논란 확산.. 정부는 “현실적 한계”만 반복
비대면 주담대 중단 사태.. 예고 없이 ‘즉시 시행’된 충격파
정부의 초강력 대출규제가 시행 하루 만에 수도권 부동산 시장에 혼란을 불러왔습니다.

주택담보대출(주담대) 한도를 최대 6억 원으로 제한하는 내용이 포함된 이번 조치로, 주요 시중은행들은 일제히 비대면 대출 접수를 중단했습니다.

갑작스러운 전산 시스템 업데이트가 진행되면서, 실수요자들은 예고 없이 대출 창구가 닫히는 상황을 맞닥뜨렸습니다.

금융당국은 시스템 정상화를 독려하고 있지만, 은행권 내부에서는 “사전 예고도 없이 발표 다음 날 바로 시행된 규제는 유례가 없다”는 비판이 나옵니다.

시중은행의 한 관계자는 “정부가 정책을 충분히 설계하기도 전에 시장에 충격부터 가해졌다”고 지적했습니다.

■ 6개월 전입 의무, 대출 한도 제한.. “한국인만 적용”

이번 규제의 핵심은 수도권 내 주택 매입을 위한 대출에 실거주 요건을 강화하고, 한도를 최대 6억 원으로 제한한 데 있습니다.

그러나 이러한 규제는 오직 내국인에게만 적용되고, 외국인은 사실상 대부분의 조건에서 제외되면서 형평성 논란이 불거지고 있습니다.

30일 금융위원회와 국토교통부 등에 따르면, 외국인이 해외 금융기관에서 자금을 조달해 서울이나 경기 지역의 주택을 구매하더라도 ▲ ‘6개월 내 전입’ 의무, ▲ 대출 한도 제한, ▲ 다주택자 여부 확인 등 핵심 규제를 적용받지 않습니다.

국내 거주자가 동일 조건에서 주택을 매입하려 할 경우 대출 자체가 제한되지만, 외국인은 자금 출처가 해외라는 이유만으로 사실상 모든 규제를 우회할 수 있는 셈입니다.

■ 법망 피해가는 외국인 투자자.. 중국인 비중 압도적

외국인의 주택 매입이 꾸준히 늘고 있다는 점도 주목됩니다.

법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~5월 외국인이 매매한 집합건물(아파트·오피스텔 등)은 5,153건에 달하며, 이 중 67%가 중국인 명의로 나타났습니다.

수도권이 전체 거래의 70% 이상을 차지하면서, 규제 대상 지역의 대다수 물량이 외국인에 의해 확보되고 있는 셈입니다.

게다가 국내 부동산 시장은 외국인에 대해 ‘상호주의’를 적용하지 않고 있습니다.

한국인은 중국 내 부동산 매입이 사실상 불가능한 반면, 중국인은 국내 아파트와 토지를 자유롭게 매입할 수 있어 ‘역차별’이라는 비판이 계속 제기되고 있습니다.

■ 형식만 규제, 내용은 구멍.. “실효성 떨어진다” 우려

정부는 외국인의 자금 출처까지 규제하기에는 “현실적인 어려움이 있다”는 입장입니다.

그러나 부동산 업계에서는 이를 두고 “규제의 실효성이 근본적으로 훼손되고 있다”는 비판이 나옵니다.

특히 외국인의 경우 가족 관계나 다주택 여부를 파악하기 어렵고, 양도세 중과나 실거주 확인도 사실상 무력하다는 점에서 ‘관리 사각지대’에 있다는 지적입니다.

정치권도 반응하고 있습니다.

주진우 국민의힘 의원은 “정부의 날벼락 규제로 실수요자 피해만 늘고 있다”며 “외국인의 규제 회피가 불공정한 형평성 문제를 일으키고 있다”고 비판했습니다.

고동진·유용원 의원 등은 외국인 부동산 매입 규제 법안을 발의했지만, 국회 통과 전망은 불투명합니다.


■ 한국인만 조이는 규제.. ‘역설’의 뒷면

정부는 실수요자를 보호하겠다며 고강도 대출 규제를 시행했지만, 정작 그 타격은 한국인 실수요자에게만 집중되고 있습니다.

규제를 비껴간 외국인들이 상대적으로 유리한 위치에 놓이면서, 시장에서는 ‘역차별’이라는 말까지 나옵니다.

특히 이번 규제가 강남3구를 넘어 서울 전역과 경기, 인천 등 수도권 전체로 확대되면서, 외국인의 ‘아파트 쇼핑’에 내국인 실수요자들이 밀려나는 구조가 현실화되고 있습니다.

정부는 “해외 자금 흐름을 모두 통제하기에는 한계가 있다”는 입장이지만, 이는 곧 외국인의 투기성 거래와 규제 회피를 방치하고 있다는 비판으로 이어집니다.

부동산 업계 관계자는 “지금 집을 사기 가장 어려워진 사람은 한국인이고, 규제를 피해간 외국인은 여전히 수도권 주택을 ‘살 수 있는 사람’으로 남아 있다”며 “제도의 사각지대에 방치된 이 구조는, 결국 이 규제가 누구를 위한 것이었는지 다시 묻게 만든다”고 말했습니다.


JIBS 제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr) 기자
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