2025년 하반기 전국 분양 13.7만 세대, 상반기보다 2배 증가
공급 쏟아져도 대출규제·고분양가에 수요 ‘제한적’
“청약 여력·전략 없인 역풍”.. 건설사 줄줄이 재조정
2025년 하반기, 전국 아파트 분양 예정 물량이 13만 7,000세대를 돌파합니다. 상반기보다 두 배 가까운 수치로, 외형상 ‘공급 대전’이 펼쳐지는 모양새입니다.

하지만 시장의 반응은 뜨뜻미지근합니다. 6·27 가계부채 대책 이후 대출 한도가 줄고, 전세대출까지 제한되며 자금 조달 여건이 악화된 가운데, 고분양가 리스크는 오히려 커졌기 때문입니다.

전문가들은 “문제는 공급이 아니라 청약 가능성”이라며, 하반기 분양 성패는 수요자의 수용 여력과 각 단지의 분양 전략 조정 여부에 달려 있다는 진단을 내놓고 있습니다.

■ ‘정비사업 대전’ 예고.. 상반기 이월 물량에 수도권 쏠림 심화

부동산 정보업체 직방이 7일 발표한 자료에 따르면, 올해 하반기 전국 아파트 분양 예정 물량은 총 156개 단지, 13만 7,796세대로 집계됐습니다.
이는 상반기 실제 분양 물량인 7만 1176세대보다 약 94% 많은 수준입니다.

상반기 공급 부진과 정비사업 이월이 겹치며 하반기 일정이 몰렸고, 수도권 정비사업 중심 대단지들이 다수 포함되면서 외형상 '공급 대전' 양상입니다.

특히 7~8월에만 각각 3만 세대 안팎이 분양될 예정입니다.

지역별로 전체의 약 65%에 해당하는 8만 9,000여 세대가 수도권에 몰렸습니다.
경기도(5만 7,240세대), 서울(1만 9,623세대), 인천(1만 2,204세대) 순이며, 서울은 반포·신천·갈현 등 재개발지구 중심의 정비사업 물량이 주도하는 것으로 나타났습니다.


■ 6·27 대책 직격탄.. ‘잔금대출 6억 제한’, 고분양가 직격 우려

문제는 공급이 아니라 ‘소화 능력’입니다.
지난 6월 27일 발표된 ‘가계부채 관리 대책’으로 인해 실수요자의 대출 여건이 크게 위축된 상황입니다.

특히 소유권 이전 등기 전 전세대출이 사실상 차단되고, 주택담보대출도 6억 원으로 한도 제한되며 고분양가 단지에 직접적인 타격이 우려됩니다.

전세대출이나 잔금대출에 의존하던 실수요자들에게 자금조달이 어려워지자, 건설사들도 분양 시점 조율에 나설 것으로 보입니다.
실제 하반기 분양 예정 물량 중 2만 7,265세대는 구체적인 일정이 미정인 상태로 나타났습니다.

■ 지방은 부산이 1위.. 전반적 ‘온도차’ 지속

수도권과 달리 지방은 분양 물량이 다소 안정적입니다. 부산이 1만 5,708세대로 지방 중 가장 많고, 충북·충남·대구·경남 등이 뒤를 이었습니다.

반면, 전남·세종·제주 등은 1,000세대 미만으로 계획돼 있습니다.

제주의 경우 하반기 분양 물량은 182세대에 그쳐 전국 대비 미미한 수준을 보였습니다.
관광이나 주거 수요가 제한된 특수성과 도내 주택시장 침체가 맞물린 결과로 풀이됩니다.

■ “공급보다 중요한 건 청약 가능성”.. 전략 수정 없인 흥행 실패

전문가들은 하반기 분양시장의 핵심 변수로 ‘청약 가능성’을 지목하고 있습니다.
단순히 물량을 늘리는 것만으로는 시장의 긍정적인 반응을 끌어내기 어렵다는 지적입니다.

실제로 하반기 공급은 수요자의 자금 여건과 수용 능력, 단지별 분양가 적정성 등 복합적인 조건에 좌우될 가능성이 크다고 보고 있습니다.
대출 규제로 실탄이 부족한 상황에서 수요자 눈높이에 맞춘 유연한 전략 없이 무리한 고분양가는 오히려 역풍을 부를 수 있다는 우려가 나옵니다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “하반기 분양시장은 공급 숫자보다 실제 청약이 가능한지 여부, 수요자의 자금 여력을 중심으로 판단해야 한다”며 “단지별 수급 여건과 지역별 시장 수용성에 맞춘 맞춤 전략이 없으면 분양 흥행은 어렵다”고 분석했습니다.


JIBS 제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr) 기자
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