만기 차등·RWA 25% 상향·장특공제 손질 검토… 금융·세제 압박
3일 금융위 4차 회의… 살아남는 집은 ‘실거주’로 가른다
정부가 다주택을 넘어 비주거 임대사업자, 투자·투기 목적의 1주택자까지 관리 범위를 넓히는 방안을 본격 검토합니다. 

대출 만기를 갈라 묶고, 은행의 위험가중치(RWA)를 추가 상향해 자본 부담을 높이며, 장기보유특별공제(장특공제)까지 손보겠다는 구상입니다. 

실거주 1주택은 보호하되, 거주 없는 보유는 이익을 줄이겠다는 전환입니다.


금융위원회는 3일 권대영 부위원장 주재로 ‘부동산시장 정상화’ 4차 회의를 열어 대출 규제 강화 방안을 논의할 방침입니다.
앞선 회의 이후 은행권과 제2금융권의 차주 유형, 담보 구조, 임대사업자 분류 체계를 재점검했습니다.

금융감독원은 상가·오피스 등 비주거용 임대사업자 대출 현황까지 들여다본 것으로 전해졌습니다.

■ 규제 축 이동… “주택 수”에서 “보유 목적”으로

그간 규제의 기준은 다주택 여부였습니다. 

이번에는 보유 목적과 자금 구조가 중심에 섭니다. 비주거 임대사업자로 분류된 차주 중에도 주택을 함께 보유한 사례가 적지 않다는 점에 당국은 주목합니다. 

주거·비주거의 행정적 구분이 규제의 빈틈으로 남지 않도록, 주택 보유와 대출 구조를 함께 관리하겠다는 기조입니다.

결국 ‘사업자’라는 간판만으로는 방어가 어렵습니다. 분류보다 현금흐름과 레버리지의 실체가 판단 기준이 됩니다.


■ 만기 차등·RWA 상향… 보유 비용 높인다

개인 다주택자가 실거주 1주택자와 동일한 장기·분할상환 주택담보대출을 이용하지 못하도록 만기 구조를 차등화하는 방안이 거론됩니다. 
임대사업자로 등록하지 않았더라도 사실상 임대 수익을 목적으로 보유한 경우까지 관리 범위에 포함하려는 취지입니다.

주택담보대출 위험가중치(RWA)는 올해 15%에서 20%로 상향된 데 이어 25% 수준까지 추가 인상하는 방안이 논의됩니다. 
위험가중치가 오르면 금융회사는 같은 규모의 대출에 더 많은 자본을 적립해야 합니다. 

대출 문턱이 높아지고, 레버리지 비용은 증가합니다. 
신규 차단이 아니라 유지 비용을 높이는 방식입니다.


■ “비거주 1주택도 예외 없다”… 장특공제 손질 검토

세제 축도 함께 움직입니다. 
대통령은 “투기용 1주택도 보유보다 매각이 유리한 환경을 만들겠다”고 밝힌 바 있습니다. 

특히 비거주 1주택의 장특공제 배제 또는 축소가 검토되고 있습니다. 현행 제도는 1주택자가 10년 이상 보유·거주할 경우 최대 80%까지 공제를 적용합니다. 

개편 논의는 이 가운데 ‘보유 40%’에 차등을 두는 방식이 유력합니다. 거주 없는 장기 보유에 동일한 혜택을 유지할 것인가라는 질문에 정책이 답을 준비하고 있는 셈입니다.

다만 근무지 이동, 자녀 교육, 부모 봉양, 재건축·재개발 이주 등 불가피한 사유까지 일률적으로 규제할 경우 선의의 피해가 발생할 수 있습니다. 

목적 판단의 기준과 예외 규정의 설계가 정책 완성도를 좌우할 것으로 전망됩니다.


JIBS 제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr) 기자
<저작권자 © JIBS 제주방송, 무단 전재 및 재배포 금지>