실거주 1주택은 부담 낮추고, 비거주·초고가·다주택은 과세 강화
종부세·양도세 4년 만 손질… ‘보유’보다 ‘거주’ 중심으로 세제 재편
정부가 부동산 세금을 매기는 기준을 바꿨습니다.

같은 집 한 채를 보유하고 있어도 실제 거주하면 세 부담은 줄고, 전세를 주거나 다른 곳에서 생활하면 세금은 크게 늘어납니다. 오래 보유한 사실보다 얼마나 오래 거주했는지가 감면 기준이 되고, 초고가 주택에는 과세가 강화됩니다.

4일 정부 당국에 따르면 전날 정부가 발표한 ‘2026년 세제개편안’은 종합부동산세와 양도소득세를 함께 손질하면서 부동산 세제의 중심을 ‘보유’에서 ‘실거주’로 옮겼습니다. 

실거주 1주택은 보호 범위를 넓히고, 비거주 보유와 초고가 자산에는 부담을 높이는 대신 다주택자의 처분은 유도하는 방향으로 과세 체계를 다시 설계했습니다.

■ 실거주 여부가 종부세 갈라

가장 큰 변화는 같은 1주택이라도 실제 거주 여부에 따라 종부세 부담이 크게 달라진다는 점입니다.

1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향됩니다. 시세 약 20억 원 수준까지는 종부세 대상에서 제외되는 효과가 있습니다.

정부 예시를 보면 60세 이상 고령자가 10년 동안 실거주한 시세 20억 원(공시가격 15억 원) 주택의 종부세는 현재 28만 원에서 2028년 11만 원 수준으로 줄어듭니다.

하지만 같은 주택이라도 거주하지 않으면 종부세는 152만 원으로 늘어납니다.

시가 45억 원(공시가격 약 30억 원) 1주택도 차이가 뚜렷합니다. 

정부 예시에 따르면 70세 1주택자가 10년간 실거주한 경우 종부세는 현재 155만 원에서 2028년 281만 원 수준으로 늘어나게 됩니다.

반면 같은 주택을 보유만 하고 거주하지 않았다면 2028년 종부세는 1,019만 원까지 증가합니다.

■ 초고가 주택부터 세 부담 커져

실거주 1주택이라고 모두 세 부담이 줄어드는 것은 아닙니다.

정부는 시세 40억~50억 원 이상 초고가 주택부터 과세를 강화했습니다.

정부 예시에서는 시세 35억 원 주택의 종부세는 증가 폭이 크지 않지만, 시세 50억 원 주택은 현재보다 두 배 이상 늘어나는 것으로 나타났습니다.

시세 70억 원 수준의 초고가 주택은 장기간 거주했더라도 종부세가 올해보다 3배 이상 증가하는 사례도 제시됐습니다.

종부세율은 단계적으로 인상되고, 고령·장기보유 세액공제는 내년 800만 원, 2028년부터는 600만 원까지로 상한이 신설됩니다. 
공정시장가액비율도 단계적으로 높아져 초고가 자산일수록 세 부담이 커지는 구조입니다.

■ 다주택은 보유 부담 높이고, 처분 열어줘

다주택자 과세 방식도 달라집니다.
앞으로는 주택 수보다 전체 보유 자산가치를 중심으로 종부세를 부과합니다.

공정시장가액비율은 현행 60%에서 내년 70%, 2028년에는 80%까지 높아지고, 세 부담 상한도 기존 150%에서 200%로 확대됩니다.

대신 정부는 올해 종료됐던 다주택자 양도세 중과 완화를 2028년까지 다시 적용하기로 했습니다.

보유 부담은 높이면서도 일정 기간 처분 부담은 낮춰 시장에 매물이 나오도록 유도하겠다는 취지입니다.

■ 양도세도 ‘보유’보다 ‘거주’

양도소득세도 실거주 중심으로 개편됩니다.
장기보유특별공제는 앞으로 보유기간보다 실제 거주기간이 핵심 기준이 됩니다.

공제 한도는 2028년 최대 20억 원, 2029년부터는 최대 10억 원으로 제한됩니다.

장기 거주 실수요자 지원은 확대됩니다.
10년 이상 장기 거주한 1주택자의 양도세 기본공제는 250만 원에서 2,500만 원으로 늘어나고, 만 65세 이상이 수도권 주택을 처분해 비수도권으로 이주하면 일정 요건 아래 양도세 감면도 받을 수 있습니다.

종부세 납부유예 대상도 확대됩니다. 일정 요건을 충족한 고령 1주택자는 주택을 처분할 때까지 세금 납부를 미룰 수 있도록 소득 기준을 완화하고, 장기 거주자는 보유세 부담이 직전 연도 소득의 10% 이상이면 소득 기준과 관계없이 납부유예를 받을 수 있도록 했습니다.

■ 달라진 것은 과세 원칙

정부는 이번 개편으로 영향을 받는 사람이 전체 주택 보유자 1,598만 명 가운데 약 8만 명으로, 전체의 0.5% 수준이라고 추산했습니다.

종부세 납세 대상도 현재 상위 3.1%에서 2.3%로 줄어들 것으로 전망했습니다.


JIBS 제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr) 기자
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