서울 아파트 거래 7%가 25억 초과… 30억 넘는 매매도 1,912건
25억 넘으면 주담대 최대 2억… 집값 오를수록 자기자본 비중 커져
25억 초과 77.6% 강남3구… 50억 이상은 91.1%까지 집중
주택담보대출을 최대한 받아도 2억 원인데, 올해 서울에서 25억 원을 넘는 아파트가 3,000건 이상 거래된 것으로 나타났습니다.
30억 원 초과 거래는 1,900건을 웃돌았고 50억 원 이상도 347건에 달했습니다.
100억 원을 넘긴 거래도 20건 확인됐습니다.
거래가 몰린 지역은 더 좁았습니다. 25억 원 초과 거래 10건 가운데 약 8건이 강남·서초·송파구에서 이뤄졌고, 50억 원 이상으로 가격대를 높이면 강남3구 비중은 90%를 넘어섰습니다.
고가주택에 대한 대출 문턱이 높아진 가운데 서울 초고가 아파트 시장에서는 자기자본을 동원할 수 있는 수요층을 중심으로 거래가 이어졌습니다.
■ 서울 아파트 14채 중 1채가 25억 원 초과
10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 지난 7일까지 서울에서 25억 원을 초과해 거래된 아파트는 3,069건으로 집계됐습니다. 계약 해제 신고는 제외했습니다.
같은 기간 서울 전체 아파트 유효 거래는 43,928건입니다.
25억 원 초과 거래 비중은 7.0%로, 서울에서 거래된 아파트 약 14채 가운데 1채에 해당합니다.
가격대를 높여도 거래량은 적지 않았습니다.
30억 원 초과 거래는 1,912건, 40억 원 초과는 715건으로 집계됐습니다. 50억 원 이상 거래도 347건에 달했고 100억 원 이상은 20건이었습니다.
수십억 원대 아파트 거래가 일부 최고가 사례에 머물지 않고 수백 건에서 1,000건 단위로 이뤄졌습니다.
■ 25억 원 넘는 순간 주담대 최대 2억 원
고가주택 거래가 눈에 띄는 이유는 현재 적용되는 대출 규제에 있습니다.
수도권·규제지역에서 주택 구입 목적으로 받을 수 있는 주담대 한도는 주택가격에 따라 차등 적용됩니다.
시가 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 최대 4억 원입니다. 25억 원을 넘으면 최대 2억 원으로 줄어듭니다.
집값이 30억 원이나 50억 원, 100억 원으로 올라가더라도 주택가격에 비례해 한도가 커지지 않습니다.
주택가격과 비교하면 차이는 더 커집니다.
2억 원은 25억 원의 8%입니다. 50억 원에서는 4%, 100억 원에서는 2%에 그칩니다.
DSR과 소득, 기존 부채 등 차주별 조건에 따라 실제 대출 가능액은 이보다 적을 수 있습니다.
25억 원을 넘어선 뒤에는 집값이 높아질수록 금융권 대출이 차지하는 몫이 빠르게 작아지는 구조입니다.
■ 25억 넘으면 77.6%… 50억 넘으면 91.1%
거래 지역에서는 강남3구 쏠림이 두드러졌습니다.
25억 원 초과 거래 3,069건 가운데 강남구가 897건으로 가장 많았습니다. 송파구 840건, 서초구 644건이 뒤를 이었습니다.
세 지역을 합치면 2,381건입니다. 서울 전체 25억 원 초과 거래의 77.6%가 강남3구에서 이뤄졌습니다.
강남3구 밖에서는 용산구가 228건으로 가장 많았고 영등포구 118건, 양천구 101건, 성동구 58건, 마포구 55건, 강동구 54건 순이었습니다.
가격이 더 올라가면 지역 편중도 강해졌습니다.
50억 원 이상 거래 347건 가운데 강남구가 173건, 서초구가 134건을 차지했습니다. 송파구 9건까지 더하면 강남3구에서만 316건이 거래됐습니다.
전체의 91.1%입니다.
25억 원 초과에서는 10건 가운데 약 8건이었던 강남3구 비중이 50억 원 이상에서는 10건 가운데 9건 이상으로 올라갔습니다.
가격대가 높아질수록 거래 가능한 수요층과 지역이 함께 좁아졌습니다.
■ 대출 2억에도 거래 지속… 초고가 시장은 자기자본 싸움
25억 원을 넘는 순간 주담대 한도가 최대 2억 원으로 낮아지지만 거래 자체가 멈추지는 않았습니다.
부동산 업계에서는 초고가 주택의 경우 대출 규모보다 매수자가 이미 보유한 현금과 자산을 얼마나 동원할 수 있는지가 거래 성사에 더 큰 영향을 미치는 시장으로 보고 있습니다.
특히 가격대가 높아질수록 강남권 비중이 커진 건, 고가주택 시장의 매수층이 제한적인 가운데 선호 지역 역시 일부 핵심지로 압축되고 있음을 보여주는 사례로 해석합니다.
대출을 활용해 매입 가능한 범위는 좁아졌지만, 자기자본 여력이 큰 수요자들은 여전히 시장에 남아 있는 셈입니다.
■ 세금도 변수… 초고가 시장 셈법 달라져
초고가 아파트 시장에는 세제 변화도 변수로 꼽힙니다.
2026년 세제개편안은 종합부동산세 과세 체계를 주택 수보다 주택가격과 거주 여부에 무게를 두는 방향으로 손질했습니다.
1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높이는 한편, 고가주택과 비거주 주택에 적용되는 세 부담 체계는 강화하는 내용이 담겼습니다.
양도소득세 장기보유특별공제도 보유기간보다 실제 거주기간에 더 무게를 두는 방향으로 바뀝니다.
세제개편안 발표 이후 강남권 일부 초고가 아파트에서는 매도 호가를 낮춘 매물이 나오고 있습니다.
대출 한도가 이미 2억 원으로 묶인 상황에서 보유와 매도 단계의 세 부담까지 달라지면서 초고가 주택을 둘러싼 자산가들의 셈법도 달라지고 있습니다.
JIBS 제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr) 기자
<저작권자 © JIBS 제주방송, 무단 전재 및 재배포 금지>
25억 넘으면 주담대 최대 2억… 집값 오를수록 자기자본 비중 커져
25억 초과 77.6% 강남3구… 50억 이상은 91.1%까지 집중
서울 고가 아파트 시장을 표현한 이미지. (AI 생성)
주택담보대출을 최대한 받아도 2억 원인데, 올해 서울에서 25억 원을 넘는 아파트가 3,000건 이상 거래된 것으로 나타났습니다.
30억 원 초과 거래는 1,900건을 웃돌았고 50억 원 이상도 347건에 달했습니다.
100억 원을 넘긴 거래도 20건 확인됐습니다.
거래가 몰린 지역은 더 좁았습니다. 25억 원 초과 거래 10건 가운데 약 8건이 강남·서초·송파구에서 이뤄졌고, 50억 원 이상으로 가격대를 높이면 강남3구 비중은 90%를 넘어섰습니다.
고가주택에 대한 대출 문턱이 높아진 가운데 서울 초고가 아파트 시장에서는 자기자본을 동원할 수 있는 수요층을 중심으로 거래가 이어졌습니다.
■ 서울 아파트 14채 중 1채가 25억 원 초과
10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 지난 7일까지 서울에서 25억 원을 초과해 거래된 아파트는 3,069건으로 집계됐습니다. 계약 해제 신고는 제외했습니다.
같은 기간 서울 전체 아파트 유효 거래는 43,928건입니다.
25억 원 초과 거래 비중은 7.0%로, 서울에서 거래된 아파트 약 14채 가운데 1채에 해당합니다.
가격대를 높여도 거래량은 적지 않았습니다.
30억 원 초과 거래는 1,912건, 40억 원 초과는 715건으로 집계됐습니다. 50억 원 이상 거래도 347건에 달했고 100억 원 이상은 20건이었습니다.
수십억 원대 아파트 거래가 일부 최고가 사례에 머물지 않고 수백 건에서 1,000건 단위로 이뤄졌습니다.
■ 25억 원 넘는 순간 주담대 최대 2억 원
고가주택 거래가 눈에 띄는 이유는 현재 적용되는 대출 규제에 있습니다.
수도권·규제지역에서 주택 구입 목적으로 받을 수 있는 주담대 한도는 주택가격에 따라 차등 적용됩니다.
시가 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 최대 4억 원입니다. 25억 원을 넘으면 최대 2억 원으로 줄어듭니다.
집값이 30억 원이나 50억 원, 100억 원으로 올라가더라도 주택가격에 비례해 한도가 커지지 않습니다.
주택가격과 비교하면 차이는 더 커집니다.
2억 원은 25억 원의 8%입니다. 50억 원에서는 4%, 100억 원에서는 2%에 그칩니다.
DSR과 소득, 기존 부채 등 차주별 조건에 따라 실제 대출 가능액은 이보다 적을 수 있습니다.
25억 원을 넘어선 뒤에는 집값이 높아질수록 금융권 대출이 차지하는 몫이 빠르게 작아지는 구조입니다.
■ 25억 넘으면 77.6%… 50억 넘으면 91.1%
거래 지역에서는 강남3구 쏠림이 두드러졌습니다.
25억 원 초과 거래 3,069건 가운데 강남구가 897건으로 가장 많았습니다. 송파구 840건, 서초구 644건이 뒤를 이었습니다.
세 지역을 합치면 2,381건입니다. 서울 전체 25억 원 초과 거래의 77.6%가 강남3구에서 이뤄졌습니다.
강남3구 밖에서는 용산구가 228건으로 가장 많았고 영등포구 118건, 양천구 101건, 성동구 58건, 마포구 55건, 강동구 54건 순이었습니다.
가격이 더 올라가면 지역 편중도 강해졌습니다.
50억 원 이상 거래 347건 가운데 강남구가 173건, 서초구가 134건을 차지했습니다. 송파구 9건까지 더하면 강남3구에서만 316건이 거래됐습니다.
전체의 91.1%입니다.
25억 원 초과에서는 10건 가운데 약 8건이었던 강남3구 비중이 50억 원 이상에서는 10건 가운데 9건 이상으로 올라갔습니다.
가격대가 높아질수록 거래 가능한 수요층과 지역이 함께 좁아졌습니다.
■ 대출 2억에도 거래 지속… 초고가 시장은 자기자본 싸움
25억 원을 넘는 순간 주담대 한도가 최대 2억 원으로 낮아지지만 거래 자체가 멈추지는 않았습니다.
부동산 업계에서는 초고가 주택의 경우 대출 규모보다 매수자가 이미 보유한 현금과 자산을 얼마나 동원할 수 있는지가 거래 성사에 더 큰 영향을 미치는 시장으로 보고 있습니다.
특히 가격대가 높아질수록 강남권 비중이 커진 건, 고가주택 시장의 매수층이 제한적인 가운데 선호 지역 역시 일부 핵심지로 압축되고 있음을 보여주는 사례로 해석합니다.
대출을 활용해 매입 가능한 범위는 좁아졌지만, 자기자본 여력이 큰 수요자들은 여전히 시장에 남아 있는 셈입니다.
■ 세금도 변수… 초고가 시장 셈법 달라져
초고가 아파트 시장에는 세제 변화도 변수로 꼽힙니다.
2026년 세제개편안은 종합부동산세 과세 체계를 주택 수보다 주택가격과 거주 여부에 무게를 두는 방향으로 손질했습니다.
1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높이는 한편, 고가주택과 비거주 주택에 적용되는 세 부담 체계는 강화하는 내용이 담겼습니다.
양도소득세 장기보유특별공제도 보유기간보다 실제 거주기간에 더 무게를 두는 방향으로 바뀝니다.
세제개편안 발표 이후 강남권 일부 초고가 아파트에서는 매도 호가를 낮춘 매물이 나오고 있습니다.
대출 한도가 이미 2억 원으로 묶인 상황에서 보유와 매도 단계의 세 부담까지 달라지면서 초고가 주택을 둘러싼 자산가들의 셈법도 달라지고 있습니다.
JIBS 제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr) 기자
<저작권자 © JIBS 제주방송, 무단 전재 및 재배포 금지>
